Всё о документах и этапах
Если вы планируете построить дом, гараж или коммерческое здание в Казахстане, важно получить разрешение на стройку. Без него даже самый красивый проект может оказаться вне закона, а самовольная постройка — под угрозой штрафов, сноса и проблем с регистрацией. Собрали пошаговую инструкцию, как получить разрешение на строительство в РК без ошибок и лишней бюрократии.
Что такое разрешение на строительство?
Разрешение на строительство — это официальный документ, который дает зеленый свет на начало строительных работ. Без него нельзя построить ни жилой дом, ни торговый центр, ни завод — ни один объект капитального строительства.
В Алматы, например, разрешение на строительство выдается через Управление градостроительного контроля, или ГАСК.
Чем грозит строительство без разрешения?
1. Штрафы
В соответствии со ст. 319 Кодекса РК «Об административных правонарушениях» от 5 июля 2014 года № 235-V ЗРК за самовольное строительство предусмотрены административные штрафы.
- Для физических лиц — 15 МРП, или 58 980 тенге на 2025 год.
- Для должностных лиц, малого бизнеса или некоммерческих организаций — 30 МРП, или 117 960 тенге.
- Для среднего и крупного бизнеса — стоимость штрафа от 50 до 200 МРП, или от 196 600 до 786 400 тенге.
2. Остановка или снос объекта
Акиматы могут потребовать приостановить строительство или полностью снести постройку за нарушения. Даже если здание уже готово, его могут признать незаконным.
3. Невозможность зарегистрировать недвижимость
Без разрешения на строительство вы не сможете получить акт ввода в эксплуатации, оформить право собственности и продать, подарить или передать объект.
То есть дом будет юридически невидимым: жить можно, но распоряжаться им — нет.
4. Проблемы с подключением к коммуникациям
Электричество, вода, газ, интернет — всё это требуют официальных документов. Без разрешения на строительство вам могут попросту отказать в подключении.
5. Ответственность для подрядчиков
Если стройка ведется без разрешения, ответственность несет не только собственник, но и проектировщики, подрядчики и технический надзор. Это нарушение может привести к судебным разбирательствам.
Кто обязан получать разрешение?
Разрешение на строительство в Казахстане должен получать застройщик, то есть тот, кто планирует возвести объект капитального строительства. Это может быть либо физическое лицо, строящее дом или дачу, либо компании, которые планирует возведение многоквартирных домов, бизнес-центров, а также складов, заводов и торговых комплексов.
Пошаговая инструкция получения разрешения
Шаг 1. Убедитесь, что участок предназначен для ИЖС
Перед началом любых действий проверьте целевое назначение земли. Оно должно быть указано как:
- «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» или
- «для строительства жилых домов».
Проверить можно через Госакт на землю, кадастровую карту, «Е-лицензирование» или портал электронного правительства eGov.
Шаг 2. Подготовка документов
Подготовьте базовый пакет документов:
- удостоверение личности (для физлиц) или регистрационные документы (для юрлиц),
- право собственности на земельный участок: госакт или выписка,
- ситуационный план с указанием местоположения земельного участка,
- топосъемка земельного участка, которую можно заказать у геодезистов,
- архитектурно-планировочное задание (АПЗ) — его нужно получить через Egov.
- эскизный проект (эскиз) или рабочий проект, если требуется.
Шаг 3. Получение АПЗ
Архитектурно-планировочное задание — документ, который определяет, что именно можно построить на своем участке. Выдается бесплатно через портал EGOV или ЦОН с сектором по архитектуре.
Срок — до 5 рабочих дней.
Шаг 4. Согласование проекта
На основании АПЗ нужно заказать эскизный проект у архитектора для частного дома или разработать рабочий проект с полным набором чертежей для коммерческих объектов и сложных зданий.
Шаг 5. Получение разрешения
Этот этап необходимо проходить не всем!
Для объектов 1 и 2 класса сложности (например, ТРЦ, заводы) или находящихся в зонах с особыми условиями (исторические центры, охранные зоны) потребуется экспертиза строительства и согласование с уполномоченными органами.
Для обычного жилого дома это не требуется.
Шаг 6. Уведомление о начале строительных работ
Через портал elicense.kz подайте электронное заявление с прикреплёнными документами.
Даже после оформления разрешения начинать стройку без уведомления нельзя. Вы обязаны официально уведомить акимат о дате начала строительных работ!
Это нужно сделать не менее чем за 1 рабочий день до старта работ.
Шаг 7. Авторский и технический надзор
Авторский надзор осуществляет архитектор или проектировщик, разработавший ваш проект. Он контролирует, чтобы подрядчики не вносили самовольных изменений и всё соответствовало утвержденной документации.
Технический надзор ведется специалистом, который проверяет, чтобы стройка велась по нормам. Он следит за качеством материалов, соблюдением технологий и безопасностью. Качество строительно-монтажных работ напрямую влияет на безопасность будущего здания и его соответствие проектно-сметной документации.
Оба надзора ведут журналы работ, участвуют в промежуточных приемках и обязательно подписывают документы при вводе объекта в эксплуатацию. Без этих заключений объект просто не примут.
Шаг 8. Завершение строительства и акт ввода в эксплуатацию
Когда стройка закончена, нужно собрать все документы: акты, заключения, журналы надзора и так далее.
Далее поехать в ЦОН и получить акт ввода в эксплуатацию. Для этого собирается комиссия, которая проверяет объект на соответствие проекту и нормам. Если всё в порядке, выдается акт ввода в эксплуатацию. Это официальный финал стройки.
Шаг 9. Регистрация права собственности
С актом ввода вы можете:
- зарегистрировать дом через ЦОН,
- получить право собственности (свидетельство).
Теперь объект юридически существует и принадлежит вам. Его можно продавать, дарить, сдавать и подключать ко всем системам.
Когда разрешение на строительство не требуется?
Разрешительный документ на строительство в РК не требуется, если работы не затрагивают капитальные конструкции или объект не считается капитальным.
Согласно закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» статье 33, пункту 6, разрешение не нужно получать на:
- временные строения на своей собственности;
- в садоводческих и огороднических товариществах: это летние кухни, времянки, навесы, сараи и прочее.
Хотя в этих случаях оформление разрешения необязательно, город и акиматы могут потребовать уведомление о начале работ, проектирование, акт ввода в эксплуатацию, а также соблюдение норм пожарной безопасности, санитарных, экологических и противопожарных требований.
Разрешительный документ на строительство не требуется и в случае ремонта и благоустройства. Например, во время покраски фасадов, ремонта кровли, замены заборов или установки малых архитектурных форм: лавочек, фонарей или детских площадок.
Сколько стоит получить разрешение на строительство в 2025 году?
Определение точной стоимости получения разрешения на строительство в Казахстане — задача непростая, так как цена формируется индивидуально для каждого проекта. Она зависит от множества факторов, таких как:
- Тип и сложность объекта: Строительство частного дома и крупного коммерческого здания значительно отличаются по объему требуемых согласований и проектных работ.
- Местоположение объекта: В зависимости от региона могут быть свои особенности и дополнительные требования.
- Необходимость проведения дополнительных изысканий: Геодезические, геологические и другие изыскания оплачиваются отдельно и их объем зависит от характеристик участка.
- Состав проектной документации: Чем полнее и детальнее проект, тем выше его стоимость.
- Выбор подрядчиков и специалистов: Цены на услуги геодезистов, архитекторов, проектировщиков и экспертов могут варьироваться.
- Срочность получения документов: Ускоренные процедуры, как правило, стоят дороже.
Помимо основных услуг, могут возникнуть и дополнительные расходы, например, на нотариальные услуги, государственные пошлины или корректировку проектной документации.
Именно поэтому мы не указываем фиксированные цены — каждый проект уникален, и мы стремимся предложить вам оптимальное решение, исходя из ваших конкретных задач.
Не хотите вникать в бумажную волокиту? Доверьтесь профессионалам!
Если вы хотите избежать головной боли и быть уверенными в правильности оформления всех бумаг, наша команда готова взять на себя все хлопоты! Компания EcoStroyGroup предлагает полный комплекс услуг по получению разрешения на строительство под ключ в Алматы и Казахстане.
Наши специалисты:
- Проведут все необходимые изыскания и расчеты.
- Разработают проектную документацию в соответствии с действующими нормативами.
- Возьмут на себя взаимодействие со всеми государственными органами.
- Обеспечат сопровождение проекта на всех этапах, вплоть до получения готового разрешения.
Мы знаем все нюансы и подводные камни процесса, что позволяет нам гарантировать быстрый и успешный результат. Ваше участие будет минимальным, а вы сможете сфокусироваться на более важных для вас задачах.
Оставьте заявку или позвоните по номеру +7 (705) 222-55-52 и мы свяжемся с вами в ближайшее время для бесплатной консультации. Детально разберем вашу ситуацию, ответим на все вопросы и предложим индивидуальное решение с точным расчетом стоимости.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли узаконить уже построенный дом?
Да, но это сложнее и дольше, чем получить разрешение заранее. Мы не рекомендуем там поступать.
Чтобы узаконить самовольную постройку, вам нужно:
- Провести техническое обследование здания: это подтвердит, что дом безопасен.
- Разработать проектную документацию постфактум.
- Получить согласования и заключения от следующих экспертов:
- архитектора,
- санитарной службы,
- противопожарной инспекции,
- энерго- и водоснабжающих организаций (если есть коммуникации).
- Подать заявление на ввод в эксплуатацию.
- Оформить акт ввода в эксплуатацию.
- Зарегистрировать право собственности.
Если земельный участок не предназначен для ИЖС или здание нарушает градостроительные нормы и правила, узаконить будет невозможно или очень дорого. Нарушение нужно будет оспаривать через суд или столкнуться с последующим сносом.
Что делать, если отказали в разрешении на строительство?
- Узнайте причину полученного отказа. Это должно быть официальное письмо от архитектурно-строительного органа или акимата.
- Исправьте недочеты: все нарушения обычно указаны в официальном письме. Получите дополнительные согласования или исправьте ошибку в документах.
- Подайте заявку повторно.
- Обжалуйте решение. Если считаете отказ неправомерным, можно подать жалобу в вышестоящий орган или в суд. Обычно обжаловать решение можно в течение 30 дней с момента отказа.
Нужно ли разрешение для дачи, времянки, гаража?
Исходя из действующего законодательства Республики Казахстан (включая статью 33 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и его недавние изменения), разрешение на строительство дачи, времянки или гаража нужно не всегда — всё зависит от их типа, назначения и конструктивных особенностей.
Для времянок, сараев, навесов и других подобных построек на собственном участке, разрешение не нужно, если постройка временная, без фундамента и используется для личных, садовых или хозяйственных нужд
Для гаражей получать разрешительный документ необязательно, если гараж металлический, устанавливается на частной территории, не подключен к инженерным сетям и не влияет на окружающую инфраструктуру. Если гараж каменный или бетонный и с фундаментом, а также подключается к электросети или воде, то разрешение нужно!
Также если объект строится в охраняемой зоне, рядом с магистралями, реками или памятниками, а также требуется подключение к сетям: газ, вода, канализация, электричество, разрешение требуется.
Какие изменения в 2024–2025 гг. вступили в силу?
- С 1 ноября 2024 года введен автоматизированный реестр разрешений на строительство и механизм их приостановки/отзыва через eQurylys.
- Приказ от 25 июня 2024 г. обновил правила застройки: теперь при строительстве многоквартирных домов обязательно учитывать социальную инфраструктуру (школы, больницы и т. д.).
- Сокращена бюрократия: с 2025 года ускорена подача через электронные порталы, меньше этапов длительной экспертизы для ИЖС, расширены возможности подачи через eGov.
Утверждены правила ведения и остановки разрешений, а также требования к аккредитации специалистов и лицензированию подрядных организаций.